Договоры с земельным участком

Для сделок с участками земли в российском законодательстве предусмотрен ряд правовых норм, которые прописаны в Гражданском, Земельном, Лесном кодексах и специальных законах федерального уровня:

  • «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ;
  • «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ;
  • «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ;
  • «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

 


Понятие «земельный участок» разъясняет статья 6 Земельного кодекса. Под ним подразумевается объект недвижимого имущества, часть поверхности Земли с наличием индивидуально определенных характеристик.




Когда оформляются договоры с земельными участками, необходимо указание их идентификационных признаков: места нахождения, расположения границ, размеров площади, есть ли недвижимые объекты. Это делается на основании кадастрового паспорта или кадастровой выписки.

Документ должен содержать указание, к какой категории относится земельный участок. Если к землям сельскохозяйственного назначения, то такой участок нельзя продавать иностранным юрлицам. Необходимо узнать, нет ли обременения участка в виде ипотеки, сервитута, не входит ли он в водоохранную зону. Эти данные содержит кадастровый паспорт. При наличии данных условий о них должно упоминаться в договоре.

Купля-продажа земельного участка

Регистрации договора купли-продажи участка земли в органах государственного кадастра не требуется. Однако переход права собственности на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован, только тогда оно переходит к покупателю. Просто заключить для этого договор купли-продажи не достаточно.
Документы для государственной регистрации перехода права собственности принимают территориальные подразделения Росреестра (Федеральные кадастровые службы).

Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление на государственную регистрацию;
  • договор купли-продажи участка с передаточным актом;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • квитанция, подтверждающая, что уплачена государственная пошлина в размере двух тысяч рублей для физлица, 22 тысяч рублей – для организации.

В случае, когда одна из сторон договора - юрлицо, необходимы дополнительные документы, который подтвердят, что руководитель организации имеет полномочия на совершение сделки, а также решение, что сделка одобрена или документ, подтверждающий, что для организации эта сделка – не крупная. Договоры, при желании участников, могут заверяться у нотариуса. После того, как проверены документы, передать их для госрегистрации может сам нотариус.

Право на участок земли, если продается объект недвижимости, находящийся на нем

Когда собственник участка земли и стоящего на нем здания – одно лицо, продаваться они могут только вместе. Продавцу необходимо знать об этой норме, которая прописана в гражданском и земельном законодательстве. Если у покупателя есть желание приобрести лишь здание, исключая землю, договор о такой покупке будет считаться недействительным. Такой договор не пройдет государственную регистрацию перехода права собственности.

Если продается здание, расположенное на земле, сданной в аренду, то у продавца есть обязанность уведомить арендодателя, что право собственности на здание переходит другому лицу. По закону, получать согласие арендодателя участка земли, чтобы продать здание, которое ему не принадлежит, не нужно. В этом случае действует норма, оговоренная в статье 22 Земельного кодекса, где разъясняется автоматический переход права аренды участка земли другому лицу, купившему здание.

При этом, согласно закону, выполнять переоформление арендного договора новому владельцу недвижимого объекта не понадобится. Однако продавец заинтересован в подписании с арендодателем соглашения о том, что договор аренды прекращается. Это позволит избежать спорных ситуаций в дальнейшем. У покупателя объекта также есть право потребовать переоформить арендный договор.

Если здание, которое продается, является собственностью государственного (казенного) учреждения или органа госвласти, то, возможно, продавец имеет на него право бессрочного пользования.Но если у покупателя отсутствует возможность получения аналогичного права, ему придется подписать договор аренды участка земли или приобрести его.

Предоставление земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета

Участки земли, собственником которых является государство, продаются и передаются в пользование в особом порядке. В марте 2015 года вступили в силу положения главы V.1 Земельного кодекса, где говорится о том, что такие земли можно купить, арендовать, получить в безвозмездное пользование по результатам тендера.

Однако есть ситуации, в которых торги по предоставлению участков земли, находящихся собственности государства, проводиться не могут:

  • если землю покупает гражданин России, чтобы вести на ней личное подсобное хозяйство, обустроить дачу, вырастить сад, построить индивидуальный дом;
  • если земля покупается гражданином РФ, крестьянским или фермерским предприятием, для организации на ней сельхозпроизводство;
  • если земля приобретается организацией, участвующей в комплексном освоении территории, то есть на ней создаются объекты электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, она используется в целях, полезных для государства и общества.

С перечнем лиц, которые могут приобрести земли государства без торгов, можно познакомиться в статьях 39.3 и 39.6 в Земельном кодексе.

На какой срок арендуются государственные участки земли, определяется целью пользования территорией, о чем говорит Земельный кодекс в статье 39.8. Например, у граждан есть право аренды участка земли, чтобы вести на нем личное подсобное хозяйство или строить частный дом – на срок в двадцать лет. Если на государственной земле расположены здания и сооружения, то у их владельцев есть право взять землю в аренду: срок – до сорока девяти лет.

Если торги не проводятся, то у нового арендатора отсутствует преимущественное право подписать арендный договор на участок земли, принадлежащей государству. Однако закон оговаривает, что если участок ранее был дан в аренду гражданину для дачных и садоводческих целей, и аукцион при этом не проводился либо арендный договор заключался по итогам конкурса, то при предоставлении участка в аренду этот человек имеет преимущественное право арендовать его.

В статье 39.5 Земельный кодекс устанавливает, какие группы лиц имеют право на бесплатное получение во владение государственных или муниципальных участков земли:

  • граждане России, у которых трое и больше детей, когда такое право предоставляет закон региона;
  • граждане, которые получили участок земли в пользование безвозмездно, чтобы построить на нем индивидуальный дом или вести личное подсобное хозяйство, и если прошло пять лет с момента, когда участок был предоставлен;
  • лица, заключившие договоры на развитие застроенных территорий;
  • организации религиозного характера, являющиеся собственниками объектов на данном земельном участке.

Изъятие участков земли

Участок земли подлежит изъятию у владельца, когда он требуется для решения вопросов государственного или муниципального характера. Изъятие может происходить по основаниям, оговоренным в статье 49 Земельного кодекса РФ. В их числе – необходимость построить или реконструировать:

  • объекты систем энергетики, относящиеся к ведению федерации и региона;
  • объекты атомной энергетики;
  • объекты, связанные с обороной и безопасностью страны;
  • иные объекты транспортной инфраструктур и средств связи, имеющие федеральное и региональное значение;
  • объекты, необходимые, чтобы вести космическую деятельность;
  • объекты, входящие в системы электро-, газо-, теплоснабжения, которые имеют федеральный, региональный, местный масштаб.

Закон разрешает изъятие участков земли в целях государства или муниципалитета, если это необходимо, для выполнения международных договоров, подписанных Правительством России. Список оснований для изъятия земли может расширяться – путем принятия соответствующих законов федерального уровня. В каком именно порядке изымаются земли, описывает глава VII.1 Земельного кодекса, которая вступила в силу 1 апреля 2015 года.

Вынесение решений, по которым могут изыматься земли, находится в ведении органов исполнительной власти – федеральных, региональных и относящихся к местному самоуправлению. Выйти с инициативой о том, чтобы было принято такое решение, могут другие лица и организации. В их числе предприятия, входящие в естественные монополии, недропользователи, иные организации, которые обладают соответствующими полномочиями, у которых есть разрешения вести работу, требующая изъятия земли. Список таких субъектов определяется Постановлением Правительства.

При этом организацией или органом власти, подавшим ходатайство, должны быть оплачены расходы, необходимые для ведения кадастровых работ. У правообладателей изымаемых недвижимых объектов, есть обязанность по обеспечению доступа к участкам земли, чтобы специалисты могли определить их рыночную стоимость.

Органу власти, который занимается подготовкой решения об изъятии, необходимо направить в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость) информацию о собственнике участка земли. Если такие данные отсутствуют в реестре, то необходимо выявить, кому участок принадлежит. Для этого публикуются сообщения на официальных сайтах, информационные стендах, местных СМИ. Когда собственника участка земли определить не удалось, суд может передать право владения участком государству.

Правообладатель участка и орган исполнительной власти обязаны подписать письменное соглашение. Если на участке находится недвижимость, то в соглашении участвует ее владелец. Соглашение должно включать кадастровую характеристику и рыночную стоимость участка земли и стоящей на нем недвижимости. При расчете суммы возмещения за участок принимают во внимание рыночную стоимость, а также убыток, который его собственник получает из-за изъятия земли, куда включают и упущенную выгоду. Право на получение возмещения имеют собственники участков, а также арендаторы: тогда проводится оценка стоимости имущественного права.

Проект соглашения должен быть выслан владельцу участка в форме заказного письма. При этом должно быть выдано уведомление. Далее, в течение девяноста дней он может подписать соглашение, отказаться от него или предложить свои условия, которые должны быть обоснованы. Однако по закону мнение собственника в данной ситуации не играет большой роли. Это ведет к возникновению риска, что его интересы будут ущемлены организациями, входящими в естественные монополии.

Если владелец будет не согласен с изъятием, то суд может принять решение изъять землю принудительно. Это возможно в случае, когда изымается жилое помещение. Собственник получает возмещение рыночной стоимости. Если гражданин проживал в жилье по социальному найму, то ему должно быть предоставлено иное благоустроенное жилье.

Добавить комментарий

Имя