Договор долевого участия в строительстве

Проблема приобретения собственного жилья до сих пор остается актуальной, особенно этот вопрос касается молодых семей. Одним из вариантов решения жилищного вопроса является заключение договора долевого участия в строительстве.

Учитывая, что подобные соглашения имеют продолжительный характер и требуют вложения материальных средств дольщика, следует обратить пристальное внимание к изучению правовой части подобного рода сделок, чтобы получить в итоге жилье и не потерять вложенные деньги.

Понятие договора долевого участия

Под соглашением долевого участия в строительстве понимается договор, в котором одна сторона – застройщик, берет на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести в эксплуатацию, а также передать участнику соглашения (дольщику) объект строительства. В свою очередь, дольщик обязуется его принять и оплатить.




Характер договора:

  • возмездный – соглашение имеет цену;
  • двусторонний – предусматривает права и обязанности всех сторон;
  • консенсуальный – считается заключенным с момента подписания.

Признаки соглашения:

  • стороны – дольщик и застройщик;
  • результатом правоотношения является получение дольщиком недвижимости в многоквартирном доме или другом объекте недвижимого имущества;
  • для выполнения взятых на себя обязательств застройщиком используются денежные средства дольщиков;
  • в конечном итоге дольщики становятся собственниками недвижимости, а также получают долю в праве общей собственности на общее имущество в объекте недвижимости.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ не выделяет подобные соглашения в отдельную главу, однако регулирует схожие по признакам сделки, предметом которых является строительный подряд. В большей мере интересы сторон защищены ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее- Закон).

В таких сделках риск в большей степени несет дольщик, ведь его средства находятся в распоряжении застройщика. Процесс исполнения им своих обязательств по строительству может длиться достаточно долго, и не исключены факты возникновения непредвиденных ситуаций.

Регламентированные Федеральным Законом гарантии дольщика в соглашении:

  • застройщик имеет право привлекать средства дольщиков только в определенных случаях, предусмотренных законом;
  • материальные средства привлекаются исключительно на договорной основе с обязательной регистрацией сделки, или иным способом, согласно нормам закона;
  • застройщик в обязательном порядке должен передать объект долевого строительства в строго оговоренные сроки, в противном случае на него будут наложены санкции, в виде неустойки;
  • застройщик несет ответственность за качество выполненной работы, а также предоставляет пятилетний срок гарантии на объект долевого строительства;
  • технологическое и инженерное оборудование гарантировано должно исправным не менее трех лет;
  • есть возможность досрочного прекращения участия в долевом строительстве дольщика в одностороннем порядке, а также судебный способ расторжения.
  • предусмотрены способы обеспечения застройщиком своих обязательств перед долевыми участниками;
  • на застройщика возложена обязанность исключительно целевого расходования предоставленных денежных средств.

Важные условия соглашения ДУ

Пункт 4 статьи 4 Закона регламентирует обязательное наличие существенных условий, чтобы договор считался заключенным:

  • предмет сделки – объект недвижимости, предполагаемый к постройке и последующей передаче долевым участникам;
  • сроки выполнения строительных работ и передачи недвижимого имущества дольщику;
  • стоимость соглашения и порядок расчетов;
  • гарантийные сроки.

Объект долевого строительства

Стороны в соглашении оговаривают конкретный объект недвижимости долевого участия, которой застройщик обязуется построить согласно проектной документации, а также ввести его в эксплуатацию с последующей передачей дольщику.

В проектной документации определяется объект долевого строительства. В случае, если застройщик, в процессе осуществления строительства, внесет существенные изменения в проектную документацию, дольщик имеет право расторгнуть соглашение через суд.

Проектная документация содержит технические характеристики возводимого объекта недвижимости:

  • общая площадь объекта;
  • местонахождение, с указанием номера секции;
  • этаж;
  • прочие уточняющие данные.

Закон обязывает застройщика предоставлять любую техническую и проектную документацию дольщику по его требованию.

Сроки передачи объекта строительства

Закон обязывает застройщика соблюдать строки передачи объекта строительства дольщику. Стороны устанавливают единый срок для всех участников соглашения, которым застройщик обязан передать недвижимое имущество, входящее в многоэтажный дом или иной объект.

Определенный период времени, отведенный для передачи недвижимости дольщика и есть определением сроков. Такой подход не противоречит действующим нормам законодательства и исходит из общепринятых правил в гражданских правовых соглашениях.

Немаловажный момент  - возможность продления сроков передачи объектов долевого строительства. Стороны могут договориться, что продление сроков передачи происходит путем подписания дополнительного соглашения, либо с указанием на возможность автоматической пролонгации. В последнем случае застройщику достаточно отправить письмо дольщикам с пожеланием подписать дополнительное соглашение на продление сроков, и если дольщики не направят встречное возражение, то сроки будут считаться продленными автоматически.

Нередко застройщики, используя второй способ, таким образом предостерегают себя от возможных исков со стороны дольщиков о взыскании неустойки за просрочку выполнения обязательства по срокам передачи объектов долевого строительства. Пункт 3 статьи 6 Закона предоставляет застройщику двухмесячный срок до фактического истечения срока передачи объекта недвижимости для направления соответствующего письма о продлении сроков.

Цена объекта долевого строительства

Статья 5 Закона регламентирует, что под ценой в соглашении подразумевается денежные средства, которые дольщик обязуется выплатить застройщику для проведения последним строительства предмета договора – объекта долевого строительства. Устанавливать цену застройщик имеет право самостоятельно, причем, для разных дольщиков на одинаковые объекты долевого строительства в одном многоквартирном жилом здании.

Цена объекта долевого строительства формируется из многих факторов:

  • расположения объекта строительства;
  • сложности проекта;
  • способа проведения строительных работ.

Дольщики могут рассчитывать на рассрочку по оплате договора, если такую возможность предоставит застройщик. Оформление рассрочки происходит путем подписания дополнительного соглашения к основному договору.

Расчеты по договору должны проводиться только после проведения государственной регистрации соглашения. Застройщики, с целью обеспечения исполнения обязательств в части оплаты со стороны дольщиков, предусматривают в договоре аккредитивную форму расчетов. Аккредитивный платеж не является оплатой застройщику, однако предоставляет ему возможность получить денежные средства после проведения регистрации договора долевого строительства объекта недвижимости.

Таким образом, дольщики могут быть уверены, что застройщик не получит внесенные денежные средства до проведенной регистрации соглашения.

Изменение цены соглашения может быть в результате изменения первоначальной площади квартиры, отраженной в проектной документации. Площадь квартиры может быть уменьшена или увеличена по результатам проведенных обмеров ПИБ. Информация об изменении цены соглашения фиксируется в самом договоре. В таком случае застройщик может требовать от дольщика внесения недостающих средств за дополнительную площадь. Дольщик не может отказаться от внесения доплаты.

Гарантии от застройщика

Пункт 5, 5.1 ст.7 Закона регламентирует, что гарантийные сроки устанавливаются в соглашении.

Сроки:

  • объект долевого строительства – минимум 5 лет;
  • технико-инженерное оборудование – минимум 3 года.

Истечение гарантийного срока начинается с момента подписания сторонами акта-приема передачи объекта долевого строительства. Гарантия предоставляет право обратиться к застройщику с требованием устранить выявленные недостатки в течении установленного соглашением срока.

Документы для государственной регистрации ДДУ

Действующий Федеральный Закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентируется порядок проведения государственной регистрации подобных соглашений.

Застройщику или дольщику в Росреестр необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • подтверждение полномочий сторон сделки;
  • документальное подтверждения наличия права;
  • идентификационные документы личности;
  • уставные документы или нотариально заверенные копии документов юридического лица;
  • проектная документация.

Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и регистрирующий орган на свое усмотрение может потребовать предоставление дополнительных документов.

Закон запрещает использовать денежные средства дольщиков до проведения государственной регистрации соглашения о долевом участии в строительстве и квалифицируется как административное правонарушение, предусмотренное ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Дольщик имеет право требовать, а застройщик обязан предоставить:

  • объект долевого строительства в сроки, оговоренные соглашением;
  • если по различным причинам застройщик не готов вложиться в оговоренные в соглашении сроки, то он обязан уведомить об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца до конечной даты передачи объекта долевого строительства, а также направить письмо с предложением об изменении сроков конечной передачи недвижимости;
  • на застройщика возложена обязанность соблюдать требования по качеству возводимого объекта долевого строительства, соответствие действующим техническим регламентам и стандартам, проектной документации, а также отвечать градостроительным нормам и регламентам. Условие соглашения о снятии ответственности с застройщика за некачественное выполнение строительства, а также при обнаружении недостатков является ничтожным и не имеет юридической силы.

Условия получения денежных средств дольщиков

Закон выдвигает ряд условий, при соблюдении которых застройщик может рассчитывать на получение денежных средств от дольщиков, среди которых:

  • разрешение на строительные работы;
  • публикация проектной документации;
  • государственная регистрация соглашения.

Однако, существую дополнительные условия, соблюдение которых также необходимо:

  • наличие технического и экономического обоснования проекта долевого строительства недвижимости или иного объекта;
  • проведение государственной экспертизы проектной документации и получение заключения;
  • наличие проектной документации с учетом всех внесенных изменений и корректировок;
  • правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок;
  • заявление в Росреестр о проведении государственной регистрации соглашения;
  • квитанция об уплате государственной пошлины в размере, установленного НК РФ;
  • документальное подтверждение полномочий представителей участников правоотношений.

Дополнительная информация

Существенные условия договора необходимо предусматривать в тексте соглашения, чтобы с правовой точки зрения он считался законным и заключенным, однако это не запрещает сторонам согласовать дополнительные условия, которые не противоречат действующему законодательству, и будут уточнять отдельные нюансы правоотношений между застройщиком и дольщиком.

Раздел «Ответственность сторон» является важной частью соглашения, ведь от правильности его составления интересы дольщиков будут либо защищены в полной мере, либо застройщик предусмотрит «лазейку» для уклонения от ответственности, в случае нарушения им обязательств по договору.

Застройщики намеренно формулируют некоторые пункты соглашения таким образом, чтобы проблематично было привлечь к ответственности. Суды в таких вопросах занимают однозначную позицию, и признают такие условия ничтожными.

Недобросовестные застройщики вообще предусматривают в договоре пункты, которые не только не в интересах дольщика, но и ущемляют его права. Примером может быть изменение подсудности споров, возникающих в процессе исполнения обязательств по договору долевого строительства и указание, что споры рассматриваются по месту нахождения застройщика. Застройщики могут предусмотреть обязанность дольщика внести авансовый платеж за полгода в счет оплаты услуг управляющей компании.

Важно знать, что соглашения долевого строительства объектов недвижимости, заключенные физическими лицами-дольщиками в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью подпадают по сферу действия законодательства, направленного на защиту прав потребителей, с предоставлением дополнительных гарантий защиты. В связи с этим, условия соглашения, ущемляющие законные права и интересы граждан являются недействительными.

Даже если застройщик намеренно включил пункты в соглашении, заведомо ущемляющие или ограничивающие права и интересы дольщика, то такие условия будут считаться недействительными, и за их неисполнения у дольщика не возникает ответственности.

Договор долевого участия в строительстве достаточно сложное и серьезное соглашения. Ежегодной жертвами мошенников становится большое количество обманутых дольщиков. Прежде чем подписать подобное соглашений, в обязательном порядке рекомендуется посетить специалиста в этой области, с целью получения квалифицированной помощи и оценки потенциальных риском. Юридическое сопровождение таких сделок может стоить не дешево, однако лучше один раз заплатить, чем потерять существенные средства, став жертвой недобросовестного застройщика.

Добавить комментарий

Имя