Что важно знать арендодателю про договор аренды

Многие сталкиваются с ситуацией, когда возникает необходимость в аренде имущества. Причем, независимо от того, для каких целей она нужна – для собственных нужд, занятия коммерческой деятельностью или иных целей. С целью введения таких отношений в правовое поле стороны прибегают к заключению договора аренды. Как и любая сделка, договор аренды имеет свою определенную структуру, содержание и существенные условия.

 


Обязанность передать имущества арендатору

Одним из существенных условий сделки по аренде являются права и обязанности сторон. Ключевой обязанностью арендодателя является передача имущества в пользование арендатору. Более того, просто передать имущества недостаточно, оно должно полностью соответствовать критериям и состоянию, которые закреплены в тексте сделки, чтобы было возможно использовать его по прямому предназначению.




Нормальной практикой является передача имущества в комплекте с его технической документацией, принадлежностями и иными предметами, которые предусмотрены сделкой. Примером передаваемых документов могут выступать:

  • Сертификат;
  • Инструкции по эксплуатации;
  • Техническая документация;

Данное условия не является обязательным к исполнению, если это прямо не отображено в тексте сделки.
Арендатору следует обращать внимание и желательно отображать в тексте сделки срок, в течение которого он получит от собственника арендуемое имущество. Однако, если по какой-либо причине срок не указан, стороны руководствуются разумным сроком по предварительному согласованию.

Нарушение одной стороной по договору своих обязанностей порождает определенные права у другой стороны. Так, если собственник несвоевременно или вообще не выполнит свои обязанности по передачи имущества в пользование, то арендатор имеет ряд прав, среди которых:

  • Право требования имущества, которое арендодатель задержал либо не передал вовсе, а также возмещения понесенных убытков;
  • Право на досрочное прекращение договорных отношений;

Передача имущества сопровождается подписанием акта приема-передачи. Каждой стороне предоставляется по одному экземпляру, которые имеют одинаковую юридическую силу. Данный документ, являясь неотъемлемой частью сделки, и может обезопасить стороны во многих ситуациях. Например, без акта арендодатель может столкнуться с проблемой доказывания момента передачи имущества арендатору, если последний начнет нарушать условие об оплате.

Случаи выявления существенных недостатков

Сдавая имущество в аренду, арендодатель всегда несет ответственность за выявленные в процессе использования недостатки, даже если он о них не знал. Данное положение регламентировано соответствующей нормой в ГК РФ. Само собой, это правило не распространяется на недостатки, которые возникли уже после передачи.

Обнаруженные недостатки в имуществе дают право арендатору:

  • Требовать от собственника эти недостатки устранить;
  • Снижения размера оплаты за используемое имущество;
  • При самостоятельном устранении обнаруженных недостатков, требовать возмещения понесенных затрат;
  • Уведомить сторону, об удержании стоимости понесенных расходов из стоимости аренды;
  • Прекратить договорные отношения досрочно;

В случае получения собственником имущества одного из указанных требований, он обязан устранить выявленные недостатки, либо предоставить в пользование аналогичное имущество надлежащего качества.

Не всегда удержанной суммы достаточно, чтобы понесенные убытки или расходы были покрыты в полном объеме. В таком случае, арендатор имеет право требовать погасить недостающие средства. Исключена ответственность собственника имущества при условии, что арендатор знал о существующих недостатках, либо они были отображены в сделке, а также, если они должны были быть выявлены в процессе приема имущества.

Случаи нарушения обязательства по оплате

При возникновении фактов просрочки по внесению оговоренной оплаты за имущество, арендодатель имеет право настаивать на досрочной оплате, охватывая не более двух сроков. Это своего рода предоплата за просроченный и предстоящий период. В свою очередь, невнесение оплаты является прямым основанием для досрочного прекращения договорных отношений.

Требования к арендатору в части содержания имущества

Законодательно установлено, что обязанность по выполнению капитальных ремонтных работ, лежит на арендодателе, если стороны не договорятся о иных условиях, которые в обязательном порядке должны быть отображены в тексте сделки. Данное правило не распространяется на транспортные средства либо судна.

Законодатель дает право закрепить сроки на проведение ремонта в договоре. В том случае, если такой договоренности нет, ремонт производится в разумный для сторон срок. Если арендодатель пренебрегает закрепленным в тексте сделки обязательством по ремонтным работам, то арендатор имеет право:

  • По своей инициативе произвести ремонтные работы, с последующим взысканием или включением суммы в стоимость аренды;
  • Настаивать на снижении размера стоимости аренды;
  • Досрочно расторгнуть правоотношения;

Что касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то это прямая обязанность арендатора, если об ином не было ранее договоренностей в тексте сделке.

Действия стороны, направленные на улучшение арендуемого имущества

В период использования имущества, арендатор имеет право производит определенные улучшения. Такие улучшения можно разделить на две основных категории:

  • Отделимые – улучшения, которые могут быть отделены от имущества по истечении срока действия сделки без причинения вреда имуществу. Собственником таких улучшений выступает арендатор, если нет других договоренностей;
  • Неотделимые – такой вид улучшений требует предварительного согласования с собственником имущества. Собственником выступает, в данном случае, арендодатель, а арендатор может рассчитывать на компенсацию понесенных затрат. Нарушение требования по уведомлению стороны о предстоящих улучшениях приведет к неоспоримости права собственности таких улучшений, а также исключает возможность возместить понесенные расходы;

Как вариант, стороны могут договориться о включении стоимости производимых улучшений в стоимость арендных платежей.

Правомерные причины для досрочного расторжения договорных отношений

Собственник имущества имеет право досрочно расторгнуть сделку по аренде, если арендатор;

  • Неоднократно допускает неисполнение условий сделки;
  • Использует имущество не по назначению;
  • Своими действиями ухудшает состояние имущества;
  • Не вносит оплату за пользование имуществом;
  • Избегает обязанности производить капитальные ремонтные работы, если это условие было говорено;

В данном вопросе стороны могут предусмотреть и другие причины для расторжения сделки. В случае принятия решения одной из сторон о досрочном расторжении договора аренды, сделка по субаренде расторгается также. При этом сторона в сделке субаренды может рассчитывать на заключение прямого договора с арендатором, на оставшийся срок субаренды. Признание договора аренды ничтожным, влечет к таким же правовым последствиям и к сделке субаренды.

Обязанность арендатора возвратить имущество

Наступление даты окончания срока действия заключенной сделки по аренде порождает у арендатора обязанность возвратить полученное имущество обратно, в таком же состоянии, что и до заключения договора, но с условием учета естественного износа. В тексте сделки могут быть предусмотрены и другие условия возврата. В таком случает, стороны обязаны руководствоваться именно ими.

Бывают прецеденты, когда арендатор затягивает с возвратом собственности. В таких случаях, собственник имеет право:

  • Настаивать на оплате просроченного периода;
  • Требовать компенсации убытков, которые он понес в результате возникновения просрочки;

Законом предусмотрена также возможность взыскания неустойки, за нарушение обязательства по возврату арендованного имущества, если стороны не закрепили в тексте сделки иное. Просроченная арендная плата взыскивается до того дня, когда арендатор фактически вернул имущество. Убытки и неустойка взыскиваются по день фактического, полного выполнения стороной своего обязательства по договору.

Кто имеет право на преимущество в заключении нового договора

Существует главное условие, при соблюдении которого арендатор может рассчитывать на преимущество в заключении нового договора на новый период, взамен истекшему – безукоризненное соблюдение и выполнение возложенных на него обязательств по сделке.

Уведомление собственнику имущества является подтверждением намерения заключить новый договор в отношении имущества. Срок направления оговаривается сторонами. Если такой договоренности нет – в разумные сроки. Заключение новой сделки между теми же сторонами в преимущественном порядке не означает, что условия будут такими же. Они могут быть изменены по согласованию сторон.

Если арендодатель пренебрежет таким правом второй стороны, и в течении года заключит договор с иным лицом, то бывший арендатор может:

  • Настаивать на признании его в качестве арендатора, с возникновением соответствующих обязательств;
  • Требовать возместить убытки;

Существует также правило молчаливого согласия, по которому стороны автоматически пролонгируют действие договора аренды на тех же условиях, но на неопределенный срок. Речь идет о продолжении пользования имуществом одной стороной, и отсутствие возражений со стороны другой. Данное правило не распространяется на договор проката и аренды лесного фонда.

Добавить комментарий

Имя