Что важно знать арендатору про договор аренды

Сделки по аренде имущества - неотъемлемая часть гражданских правоотношений, однако, зачастую, незнание тонкостей и характерных признаков данного вида договора приводит к разногласиям у сторон. В этой статье мы хотим обратить внимание арендатора на важные условия договора аренды.

 


Правила передачи арендуемого имущества

Данный вид правоотношений регламентирован соответствующим разделом в ГК РФ. С целью надлежащего исполнения требований закона, а также договора, одна сторона – арендодатель, обязуется передать, а вторая сторона – арендатор, принять имущество, и использовать его по прямому назначению.

Немаловажное условие, которое желательно отображать в сделке – это четкое указание срока, когда арендодатель обязуется передать имущество. Если это условие не закреплено в договоре, то вступает в силу правило передачи имущества в разумный для арендатора срок, который определяется по устной договоренности.




Случаются ситуации, когда одна сторона намеренно затягивает время с выполнением обязательства по передаче. Арендатор, в таком случае, законодательно защищен и на свое усмотрение имеет право:

  • опираясь на ст. 398 Гражданского кодекса РФ, требовать передачи такого имущества, а также возмещения убытков, понесенных в связи с нарушением условий договора;
  • досрочно расторгнуть заключенный договор аренды, и также требовать возмещения убытков.

Недостатки, обнаруженные в переданном имуществе

Ответственность за недостатки в имуществе, которые имели место до передачи и были выявлены в процессе его использования, полностью возлагается на арендодателя. Не имеет значения, знал он о их наличии или нет. Нередки ситуации, когда арендатор не в состоянии полностью или частично использовать арендованное имущество из-за обнаруженных недостатков.

В таких случаях законом предусмотрены несколько вариантов различных действий арендатора:

  • Требовать бесплатно устранить выявленные недостатки в имуществе;
  • Требовать соразмерного выявленным недостаткам снижения стоимость аренды;
  • Самостоятельно устранить недостатки, и требовать от арендодателя возмещения понесенных расходов;
  • Компенсировать сумму понесенных затрат на устранение выявленных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом вторую сторону;
  • Досрочно расторгнуть договор.

Случаются ситуации, при которых арендатор понес существенные расходы на устранение выявленных недостатков, и удержанной суммы из стоимости аренды не хватает. В таком случае правомерным будет потребовать от арендодателя компенсировать недостающую сумму.

  • Законом предусмотрены случаи, когда арендодатель не несет ответственности в результате передачи имущества с недостатками:
  • Сторонам было известно о недостатках при заключении договора;
  • Арендатор знал о недостатках заранее;
  • Недостатки могли и должны были быть выявлены арендатором при проверке и приеме при заключении договора аренды;

Обязательства по оплате в договоре аренды

Договор аренды носит возмездный характер, другими словами, с момента заключения договора у арендатора возникает обязательство осуществлять оплату за пользование имуществом своевременно и в сроки, оговоренные договором. В случае нарушения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочную оплату, однако, не более двух, предусмотренных договором, сроков подряд, если иное не предусмотрено по условиям сделки.

Арендатор имеет право на уменьшение стоимости аренды в случаях, при которых:

  • условия пользования арендованным имуществом существенно ухудшились;
  • состояние имущества существенно ухудшилось;

Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в случае невнесения плановых платежей более двух раз подряд.

Условия пользования арендованным имуществом

С момента передачи арендованного имущества арендатор обязуется использовать его согласно условиям договора. Если указанные условия договором не предусмотрены, в таком случае имущество должно использоваться по своему прямому назначению. В случае выявления факта нецелевого использования имущества, арендодатель вправе:

  • досрочно расторгнуть договор;
  • в случае причинения такими действиями убытков, требовать их возмещения;

По согласованию сторонами арендатор имеет право:

  • Передать арендуемого помещения в субаренду;
  • Возложить свои обязательства на третье лицо;
  • Передать имущество в безвозмездное пользование;
  • Использовать арендные права в качестве залога;
  • Использовать арендные права как вклад в уставной капитал хоз. товариществ и обществ;
  • Использовать как паевой взнос.

Законом предусмотрены ограничения относительно вышеуказанных прав в отношении имущества, которое передано по договору проката.

Право сдать имущество в субаренду

Законодательно предусмотрена возможность арендатора сдать имущество в субаренду исключительно по согласию арендодателя. Условия и правила заключения, исполнения договора субаренды ничем не отличаются от договора аренды, однако есть некоторые особенности. Так, срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного договора аренды. Поэтому, по истечении срока действия основного договора, субаренда прекращается автоматически, независимо от указанного в ней срока.

К тем же последствиям влечет и досрочное расторжение договора аренды, если иное не предусмотрено договором. Признание основного договора ничтожным влечет к аналогичным последствиям для договора субаренды. При этом имущество субарендатором должно быть возвращено.

Обязательство по поддержанию арендованного имущества

На арендатора возлагаются следующие обязанности:

  • поддержание имущества в исправном состоянии;
  • в случае необходимости производить текущий ремонт;
  • нести текущие расходы на содержание, если иное условие не предусмотрено договором;

Следует учитывать, что произведенный арендатором капитальный ремонт может быть не возмещен арендодателем, если стороны заранее не предусмотрели такую обязанность в договоре.

Существенные улучшения арендуемого имущества

Арендатор, в процессе использования имущества, может произвести определенные улучшения. В случаях, когда такие улучшения могут быть отделены, без причинения вреда, то они являются собственностью арендатора. Договором может быть предусмотрено иное условие.

Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, и производить их нужно только по его согласию, в противном случае, требовать компенсацию за их проведение будет невозможно. В любом случае, вопрос о порядке проведения улучшений характеристик арендуемого помещения может быть закреплен отдельными пунктами договора, как и вопрос о компенсации затрат арендатору. Отделимые либо неотделимые улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений, принадлежат арендодателю.

Основания для досрочного расторжения договора по желанию арендатора

Арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора если:

  • Арендодатель не выполнил свои обязательства в части передачи имущества, либо препятствует его использованию по прямому назначению, или согласованным условиям заключенного договора;
  • Были обнаружены существенные недостатки, которые делают невозможным использование имущества, либо об этих недостатках не был уведомлен арендатор при заключении договора, а обнаружение их в процессе осмотра было невозможным;
  • Капитальный ремонт выполняется арендодателем с нарушением оговоренных в договоре сроков, либо разумных сроков, если такая договоренность не была согласована;
  • Имущество пришло в негодность не по вине арендатора, что сделало невозможным его дальнейшее использование.

Стоит учесть, что указанный перечень оснований для расторжения договора аренды не является исчерпывающим, поскольку стороны могут самостоятельно включить в текст договора дополнительные условия досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Преимущественное право арендатора на продление договора

Если арендатор на протяжении срока действия договора выполнял свои обязательства своевременно и в полном объеме, то он имеет преимущественное право после прекращения действия договора заключить его на новый срок.

Чтобы воспользоваться таким правом, арендатор должен направить уведомление, в котором будет указано желание заключить договор аренды на новый срок. Сроки направления такого уведомления указываются в договоре, либо в разумный срок, если такой договоренности нет. Заключенный новый договор может иметь иные условия, нежели предыдущий.

Отказ арендодателя заключить новый договор, если при этом была передача имущества в аренду в течении года с момента истечения договора другому лицу, может быть оспорен в судебном порядке. В исковом заявлении истец может требовать:

  • признания себя арендатором в заключенном договоре, с приобретением всех прав и обязанностей как стороны, а также возмещения убытков;
  • исключительно возмещения убытков;

Следует отметить возможность автоматического продления срока действия договора. Если арендатор продолжит пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, а арендодатель не будет возражать, то такой договор будет считаться продленным на тех же условиях и на неопределенный период.

В законодательстве предусмотрены два случая, когда преимущественное право у арендатора на заключение договора отсутствует:

  • прокат;
  • аренда участка лесного фонда.

Правила возврата арендованного имущества

По истечении срока действия договора арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том же состоянии, в котором оно передавалось в аренду, с учетом естественного износа за период его использования, если иные условия возврата не предусмотрены договором.

Если арендатор не намерен пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, то он обязан его возвратить в срочном порядке, в противном случае могут наступить правовые последствия в виде:

  • арендной платы, за период просроченного пользования имущества;
  • возмещения убытков;

Дополнительно, законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с арендатора. Для защиты своих интересов, арендатор может направить уведомление арендодателю о готовности передачи имущества, а также подписать акт приема-передачи.

Право на выкуп имущества

Стороны могут договориться, что по истечении срока действия договора арендатор приобретает право собственности на имущество, при этом обязуется оплатить арендодателю оговоренную в договоре сумму.

Указанная договоренность может быть включена в договор на любой стадии, но только до конечной даты срока действия договора. Оформляется данное условие в дополнительном соглашении, которое является неотъемлемой частью договора. Плановые арендные платежи могут быть включены в сумму выкупа за имущества.

Добавить комментарий

Имя