Договор найма жилого помещения

Скачать образец договора найма жилья

Договору найма жилого помещения посвящена отдельная глава Гражданского кодекса. По договору найма жилье передается физическому лицу с целью проживания за определенную сумму денег. Если во временное пользование передается нежилое помещение, то заключается договор аренды. Существует три типа найма жилья:

 


  1. Социальный наём – объект договора - жилое помещение, принадлежащее государству или муниципальному образованию.
  2. Специализированный наём - объект договора - служебное жилье или жилое помещение, которое имеет специальное назначение.
  3. Коммерческий наём - объект договора - жилье в частном секторе, которое сдается с целью получения прибыли.

Характерные особенности договора найма жилья социального фонда

Кроме норм ГК РФ, данному виду договора найма также посвящена глава 8.1 Жилищного кодекса РФ. В этом случае наймодателем является государство, а нанимателем может быть не каждый. В частности, нанимателем может быть физическое лицо, которое:

  • является гражданином РФ,
  • признан малоимущим.

Этот вид договора найма является бессрочным, т.е. не имеет срока действия. Еще одной особенностью данного вида договора найма является то, что в качестве предмета договора не может выступать комната, т.е. этот вид договора найма может заключаться только в отношении квартиры или дома.




Наниматель не платит государству за свое проживание, но он должен оплачивать коммунальные услуги, а также осуществлять другие обязательные платежи. Если наниматель по неуважительным причинам не платит за коммунальные услуги в течении 6 месяцев, он может быть выселен с жилого помещения по решению суда. Взамен ему предлагают другое жилье, конечно, если он грубым образом не нарушает права иных лиц.

Характерные черты договора коммерческого найма

Договор найма жилого помещения должен содержать четкое описание объекта, которые сдается в наём. Объектом такого найма может быть и комната. Полное описание жилого помещения можно предусмотреть в договоре или в акте приема-сдачи жилья. Если кроме жилого помещения нанимателю также предаются иные вещи наймодателя (например, мебель, техника, предметы быта), то перечень передаваемых вещей тоже должен быть включен в акт. При этом необходимо подробно описать все вещи, которые передаются нанимателю, указывая их характерные особенности: марка, год изготовления или выпуска и др.

Прежде чем заключить договор найма, наниматель должен убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник. В качестве собственника может выступать как физическое лицо, так и компания. Если жилое помещение принадлежит нескольким людям по праву собственности, то они все должны подписать договор найма или необходимо получить их нотариально заверенное согласие. Чтобы убедиться в том, что жилое помещение сдает в аренду именно его собственник, наниматель может получить выписку из ЕГРП.

Размер платы тоже считается важным пунктом в договоре найма. Конечно, законодательство не устанавливает, что без указания размера платы договор найма будет считаться незаключенным, но для своей же безопасности лучше всего предусмотреть в договоре определенные пункты, посвященные плате за жилое помещение.

В основном стороны предусматривают ежемесячный порядок выплаты платы за жилое помещение, но они также могут предусмотреть иной порядок осуществления выплат. На практике часто предусматривается пункт о выплате нанимателем обеспечительного взноса. Размер этой суммы может равняться сумме ежемесячной выплаты. Как правило, сумма обеспечительного взноса возвращается нанимателю при расторжении договора. Если же из-за действий нанимателя жилому помещению или вещам наймодателя был нанесен вред, то сумма обеспечительного взноса может быть потрачена на возмещение причиненного вреда.

Чтобы подтвердить факт своевременного выплаты ежемесячной платы, стороны должны составить приложение к договору в виде платежной ведомости или же наймодатель должен каждый раз выдавать расписку о выплате суммы. При возникновении спора обязанность доказывания своевременности осуществления выплат несет наниматель.

Сдача жилого помещения в наём не считается видом предпринимательской деятельности, но наймодатель должен платить налог за полученный от найма доход. В конце года наймодатель должен заполнить декларацию и заплатить 13% от суммы полученного дохода. Если же собственник жилья является индивидуальным предпринимателем, то на режиме УСН Доходы налог на полученный доход составит всего 6%.

Иные условия договора найма жилого помещения

Кроме вышеуказанных существенных условий договора найма, рекомендуем сторонам включить в текст договора и нижеуказанные пункты. Стороны также могут по своему желанию внести в текст договора иные дополнительные условия.

В первую очередь следует достичь соглашения об осуществлении оплаты коммунальных услуг. Как правило, это – обязанность нанимателя, но стороны могут предусмотреть и иной порядок оплаты. В договоре следует также предусмотреть пункт касательно ремонта жилого помещения. Конечно, законодательство предусматривает определенный порядок осуществления ремонта. В частности, обязанность проведения текущего ремонта лежит на нанимателе, а обязанность капитального ремонта - на наймодателе.

По сравнению с социальным наймом, договор коммерческого найма может быть заключен на срок не более 5 лет. Если стороны не предусмотрели срок договора, то он считается заключенный на 5 лет. Если же срок договора найма не превышает одного года, то этот договор является краткосрочным. Права, вытекающие из договора найма, не нужно регистрировать в кадастровых органах. Необходимость осуществления государственной регистрации возникает только в том случае, если заключается договор аренды помещения, срок которого превышает один год.

Права нанимателя и наймодателя по договору найма жилого помещения

Считается, что наниматель является менее защищенной стороной договора найма, соответственно законодательство предусматривает для него более широкий спектр прав. В частности, наниматель наделен возможностью расторжения договора найма в любое время, но о желании расторгнуть договор он должен уведомить наймодателя минимум за 3 месяца. На практике, конечно, данный срок уведомления не всегда соблюдается сторонами, но поступать так можно только в том случае, если между сторонами нет спора, и никто из них не собирается предъявить иск в суд.

Что же касается наймодателя, то он имеет может расторгнуть договор только при наличии об этом соответствующего судебного решения и только в определенных случаях. В частности, это возможно, если:

  • наниматель не выплачивает плату за наем жилого помещения более двух раз подряд;
  • наниматель причиняет ущерб жилью или вещам наймодателя;
  • жилое помещение используется не по назначению;
  • наниматель грубо нарушает права соседей.

При этом суд может принять такое решение, в соответствии с которым наниматель должен будет устранить нарушения, и наймодатель может расторгнуть договор найма только при повторном предъявлении иска. Но даже в этом случае наниматель имеет право попросить об отсрочке исполнения решения.

Кроме нанимателя жилое помещение могут использовать и иные лица, но об этом наниматель должен предупредить наймодателя во время заключения договора. Если этого не было сделано, то иные лица могут проживать в жилом помещении только при наличии согласия наймодателя (за исключением детей). Наниматель несет полную ответственность за причиненный иными лицами вред, соответственно, иск о возмещении вреда будет предъявлен против нанимателя, который в дальнейшем получит право регрессного требования суммы убытков, которые он покрыл. В жилом помещении могут также проживать временные жильцы, но для этого необходимо уведомить наймодателя. И в этом случаен наниматель несет ответственность за нанесенный временными жильцами вред.

Наймодатель должен уведомить нанимателя об истечении срока действия договора не менее, чем за 3 месяца до его окончания. Если предложенные им условия не устраивают нанимателя, то прежний договор может быть расторгнут на основании окончания его срока действия. Если же наймодатель не предложил новые условия найма, а наниматель в свою очередь не сообщил об отказе в продлении договора, то договор найма считается заключенным на тех же условиях.

Что же касается краткосрочного договора найма, то в этом случае наниматель имеет меньше прав, в частности:

  • в случае смерти нанимателя или при его переезде договор считается расторгнутым;
  • жилое помещение невозможно сдавать в поднаем даже при согласии наймодателя;
  • вселение других лиц, а также проживание временных жильцов не допускается;
  • наниматель не наделен преимущественными правами продления срока договора найма.

Все эти ограничения действуют законодательно, но стороны могут урегулировать возникающие между ними правоотношения иным образом, предусмотрев другие условия заключения договора. Основная черта договорных отношений – их свобода, и стороны могут предусматривать практически любой вариант регулирования отношений, конечно, если он не противоречит действующему законодательству.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения в большей степени защищает права нанимателя. Если вы хотите избежать проблем с наймодателем, обязательно заключите договор найма, предусмотрев в нем все важные для вас пункты. При этом вы также можете указать в договоре и не предусмотренные законодательством пункты. Если договор подписан обеими сторонами, то предусмотренные в нем пункты являются для сторон обязательными, при этом нужно помнить о том, что договор не может противоречить действующему законодательству. Ведь договор, который противоречит законодательству, недействителен и соответственно не может регулировать отношения между субъектами права.

Добавить комментарий

Имя