Договор аренды

Договор аренды – часто встречающаяся форма правоотношений. Многие люди арендуют то или иное имущество: квартиры, офисы, пользуются транспортными средствами, оборудованием и так далее. Общим во всех этих ситуациях является то, что арендатор не становится собственником имущества, а только временно владеет или пользуется им. При договоре аренды допускается, что имущество в дальнейшем может быть выкуплено – во время, пока действует договор, а также после того, как его действие заканчивается.

 


Предмет договора аренды

Как оговаривает статья 607 Гражданского Кодекса РФ, в рамках договора аренды собственник или уполномоченное им лицо может передавать землю, объекты природы обособленного плана, комплексы имущества, компании, здания, технику, автомобили или другие транспортные средства.




Главное требование к имуществу, которое передается в аренду – оно должно сохранить свои натуральные свойства во время пользования, то есть речь идет о так называемых непотребляемых вещах. Весь доход и товар, которые арендатор получает в процессе пользования арендованным имуществом – его собственность.

Законом разрешается дополнительное ограничение или полный запрет возможности аренды некоторых видов имущества. Также могут оговариваться особые моменты при аренде объектов природы, к которым относятся и участки земли.

В Гражданском кодексе есть несколько отдельных разделов об аренде движимого имущества (прокате). В них говорится о транспорте с водителем и без него; о зданиях и сооружениях; о предприятиях; о лизинге, который является финансовой арендой; о найме жилья.

Форма договора аренды

По закону, заключение договора аренды возможно в письменном и устном виде. Письменная форма используется при сроке действия договора, превышающем год, а также, когда одна его сторона – юрлицо. Договор может удостоверяться нотариально, если этого пожелают его стороны.

При заключении договора аренды недвижимого имущества или участка земли, срок которого составляет не меньше года, такой документ должен быть зарегистрирован. В противном случае он является не заключенным, о чем говорится в статье 651 ГК. Когда стороны решают не выполнять госрегистрацию договора, то у них есть возможность сократить время его действия – менее года. Потом договор может продлеваться на тот же срок несколько раз. Можно не оговаривать срок, на который заключается договор, тогда регистрировать его тоже не нужно.

Заявление на госрегистрацию договора, когда арендуется недвижимость, подается в территориальный орган Росреестра. Подать его может любая сторона отношений. Обычно это делает арендодатель: у него на руках есть документы на недвижимость, которые необходимо при этом предъявить.

Размер госпошлины при регистрации договора – 22 тысячи рублей для юридических лиц, 2 тысячи рублей – для физических. После регистрации договора необходимо регистрировать все дополнения и соглашения к нему.

Права и обязанности сторон договора аренды

Главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества, указанного в договоре, в сроки, которые обозначены в документе. При этом состояние этого имущества должно позволять пользоваться им в согласии с назначением. Имущество должно сопровождаться соответствующими принадлежностями и документами.

Если они не переданы, и это не дает возможности использовать имущество, то у арендатора есть право:

  • требовать, чтобы они были предоставлены;
  • расторгнуть договор;
  • потребовать возместить убытки.

В случае, когда имущество, переданное в аренду, имеет недостатки, мешающие его использовать, то ответственность за это ложится на арендодателя, в том числе, когда он не знал о недостатках при заключении договора.

Если же о недостатках было известно арендатору, либо они могли быть им обнаружены, то ответственность с арендодателя снимается. Это говорит о том, что перед заключением договора и принятием имущества в аренду важно проверить состояние имущества, насколько оно работоспособно. Выявленные недостатки надо внести в договор или акт приемки-передачи.

Когда арендатор обнаружил недостатки, не отраженные в договоре, у него есть право:

  • требовать, чтобы арендодатель устранил эти недостатки, при этом арендная плата не снижается;
  • требовать, чтобы арендодатель возместил расходы по ликвидации недостатков, либо сумма должна быть вычтена из арендной платы, о чем заранее нужно уведомить арендодателя;
  • требовать досрочного расторжения договора.

В то же время арендатор обязан принять имущество, а затем платить за него согласно договоренностям. В каком порядке и в какие сроки вносится оплата, обычно оговаривается в договоре. Если этого не происходит, то используются ставки аренды похожего имущества, которое арендуется при аналогичных условиях: сюда не относится аренда недвижимости – для нее указывать арендную плату нужно всегда.

У арендатора есть обязанность использования имущества согласно условиям арендного договора по назначению имущества. В противном случае у арендодателя есть право досрочного расторжения договора. Он также может потребовать возместить ему убытки. Арендатору разрешается сдать имущество в субаренду или выполнять передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, только если арендодатель с этим согласен.

Существенные условия договора аренды

В число существенных входят условия, по которым должно быть достигнуто согласие, чтобы договор аренды считался заключенным. В Гражданском кодексе только одно такое условие. Статья 607 предусматривает указание в арендном договоре данных, которые дают возможность определенно установить имущество, которое должно передаваться арендатору как объект аренды.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 № 73 говорится о том, что если определение арендуемой вещи договором не выполнено должным образом, но стороны фактически выполняли договор (арендатор получил вещь и справлялся со своими обязанностями), у сторон нет права апеллировать к тому, что договор не был заключен из-за того, что арендное имущество было указано нечетко.

Но все-таки необходимо включать в договор максимально полное описание предмета аренды. Например, при аренде транспорта, техники, предмета обихода, у которых есть соответствующие документы в виде гарантийного талона, техпаспорта, сертификата соответствия, необходимо указание марки, регистрационного номера, года выпуска, других сведений, которые служат для конкретизации арендного имущества.

Если объектом аренды является недвижимость, в судах есть практика, что в договоре должны присутствовать ее характеристики: наименование, адрес, кадастровый номер. При сдаче части объекта – квартиры, комнаты, помещения, нужно указывать, какую площадь имеет эта часть и где в здании она находится.

При аренде недвижимости Гражданским Кодексом оговаривается важное условие, касающееся размера платы за аренду. Это существенно и в других видах аренды, но только если этого требуют стороны.
В ГК, кроме обозначения предмета аренды и суммы платы, нет иных указаний на обязательные условия. Но стороны должны договориться и по другим моментам:

  • оговорить, на кого ложатся затраты по ремонту арендного имущества; общее правило предписывает выполнять капремонт арендодателю за счет своих средства; производить же текущий ремонт должен арендатор; это указано в статье 616 ГК, но у сторон есть право договориться о другом порядке;
  • решить, будет ли входить в плату на аренду стоимость услуг ЖКХ, это выгодно для арендатора, если он получает вычет по НДС; коммунальные платежи могут оплачиваться отдельно;
  • договориться о том, что арендатор получает компенсацию, если проводит неотделимые улучшения взятого в аренду имущества; арендодатель должен дать согласие на это; если арендатор выполнил работы, не имея согласия, то он не получит возмещения их стоимости.

Срок действия договора аренды

Важное условие арендного договора - срок действия, а также пункт о возможности его продлить. Это особенно актуально, когда арендуется недвижимость, техника для предпринимательства. Если аренда прекращается на прежних условиях, то арендатор может понести убытки из-за перерыва в своей работе. У арендодателя тоже может быть заинтересованность, чтобы аренда была долгосрочной.

В договоре может указываться конкретный срок его действия или нет. Договор бессрочный или заключенный на неопределенный срок, если:

  • в нем нет указания срока аренды;
  • срок аренды привязан к некоему событию, к примеру, до тех пор, когда помещение будет приватизировано или предприятие арендатора будет ликвидировано;
  • по окончании срока арендатор использует имущество, а у арендодателя нет возражений.

При бессрочном договоре у любой стороны есть право отказа от него в любой момент при условии, что вторая сторона была предупреждена не менее, чем за один месяц; если арендуется недвижимость - за три. В договоре возможно указание на другие условия предупреждения.

У арендатора, добросовестно выполнявшего обязательства в рамках срочного договора, есть преимущественное право заключить договор на новый срок. Если он намерен это сделать, то должен в письменном виде уведомить арендодателя. Если у арендодателя нет желания заключать новый договор, то это должно быть оговорено в действующем договоре.

Досрочное расторжение арендного договора, срок которого не указан, возможно со стороны арендодателя и арендатора, но только  через суд. Статья 619 Гражданского Кодекса оговаривает, на каких основаниях может досрочно расторгаться договор аренды.

Изменение платы за аренду

Менять в одностороннем порядке плату за аренду одна из сторон может не чаще, чем раз в год. Однако для части видов аренды и типов имущества в законе предусмотрен другой интервал. По согласованию сторон менять сумму оплаты можно чаще.

Если у арендатора есть желание застраховаться от того, что оплата будет увеличена, ему нельзя давать согласие на то, что она моет меняться на протяжении года. Тогда, даже если арендодатель решит уведомить арендатора о повышении, это не будет обязательным для исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что арендная плата меняется на коэффициент инфляции. Это не является сменой оплаты, в этом случае сумма может меняться чаще, чем один раз в год, и согласие арендатора при этом не требуется. Арендодатель может менять плату за аренду только в рамках договоров, заключенных больше, чем на год или бессрочных. По договорам менее года изменения арендной платы невозможно.

Если арендатор не платит арендную плату

Если сроки оплаты аренды нарушаются, то арендатор должен платить пени за каждый день задержки. должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Арендатор имеет право сначала попросить арендатора заплатить за аренду без обращения в суд, использовать досудебный претензионный порядок.

Чтобы обратиться в суд, плата должна задерживаться не один раз, как минимум – два раза подряд. Также нужно предъявить письменные требования арендодателя погасить долг. Иногда арендодатель, когда срок действия договора уже закончен, начинает удерживать имущество, принадлежащее арендатору, используя это как инструмент получить долг. Случается, что  арендодатель не пускает арендатора в арендованное помещение.

Насколько правомерны действия арендодателя? Согласно Информационному письму Президиум ВАС РФ от 11 января 2002 года за номером 66, арендодатель действует обоснованно. В статье 359 ГК говорится, что любая из сторон договора может удерживать вещь, если у нее есть право на требование платежа или выполнение других действий в отношении этой вещи.

Арендодатель может удерживать имущество, если предмет спора, то есть платы за аренду, не относится к удерживаемой вещи, в том числе, когда права на это имущество имеют третьи лица – например, покупатели оборудования. Это законные механизмы.

Но удержание имущества арендатора возможно, лишь когда договор аренды завершил свое действие, если арендатором не было вывезено это имущество. Пока договор действует, прекращать доступ для арендатора незаконно, поскольку тогда будут нарушены его права по использованию недвижимости, взятой в аренду.

У арендодателя нет права включать в договор, что гарантией своевременной оплаты будет отключение электропитания, газа или воды. Если эти ресурсы будут отключены, у арендатора есть право требовать, чтобы арендодатель возместил ем убытки, которые были понесены из-за невозможности использовать арендованный объект.

Добавить комментарий

Имя