Для большинства сделок с недвижимостью требуется оценка рыночной стоимости недвижимости.
Для чего нужна оценка рыночной стоимости?
Во-первых, чтобы получить максимальную выгоду от продаваемого жилья или купить недвижимость по максимально низкой цене. Стоимость жилья постоянно меняется в зависимости от ситуации на рынке и ряда факторов.
В самом простом случае невозможно будет продать недвижимость так как покупатель не будет знать ее конечную цену.
Во многом для этого и нужна оценка рыночной стоимости недвижимости.
Что это такое
Для начала остановимся на общем определении.
Рыночная стоимость недвижимости —, определенная цена, которую покупатель готов заплатить за недвижимость согласно рыночным принципам.
Стоимость имущества может быть завышенной. Например, в центре города. Или продаваться практически по себестоимости. Например, на окраинах города, где не так развиты транспортные коммуникации. Конечно, существует ряд нюансов, но в общих чертах это так
.
На практике существует ряд условий характерных для рыночной стоимости.
Перечислим некоторые из них:
- Обе стороны (покупатель и продавец) одинаково заинтересованы в покупке объекта недвижимости. Исключено любое давление, которое влияет на принятие взвешенного решения по продаже или покупке.
- Обе стороны хорошо проинформированы о состоянии рынка на данный момент и ведут переговоры, исходя из собственных интересов.
- Обе стороны не идут на большие уступки в денежном вопросе.
Существую мнения, что определить стоимость недвижимости можно по техническому паспорту.
Но это не всегда так. Так же стоимость может быть обозначена в документах Росреестра или БТИ. Но, как правило, все цены в подобных документах носят ориентировочный характер.
Они призваны направить и дать первое представление о реальной стоимости недвижимости. К тому же реальная стоимость объекта может быть устаревшей.
ВАЖНО!
Рынок недвижимости довольно динамичная среда, где стоимость меняется в зависимости от ряда факторов —, времени года, удаленности от центра города, курса доллара, экономической ситуации в стране.
Оценка рыночной стоимости недвижимости обычно производится специализированными организациями, которые используют комплексные методы для определения и предоставляют заказчики официальный документ, где указана реальная на данный момент стоимость представленной недвижимости.
Государство регулирует процесс оценки в ФЗ 135 от 1998 года.
Причем, оценку недвижимости иногда проводят в обязательном порядке. Это касается случаев, когда объект недвижимости по праву отчуждения отходит государству или его субъекту. В остальных случаях оценка рыночной недвижимости дело сугубо добровольное. В каких случая может потребоваться оценка стоимости недвижимости?
Рассмотрим несколько распространенных случаев:
- продажа или покупка недвижимости (особенно актуально для организаций),
- страхование недвижимости,
- кредит под залог недвижимости. Банк заинтересован в точной стоимости квартиры или дома,
- судебные разбирательства по поводу раздела имущества между супругами или родственниками,
- гражданин вступает в наследство.
Основные методы оценки
На практике существует 3 вида оценки недвижимости, которые помогут грамотно оценить продаваемую или покупаемою недвижимость.
Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Сравнительный
Самый распространенный метод на практике. Может использоваться как продавцом или покупателем самостоятельно, так и риелтором или сторонней организацией. Из названия метода понятно, что способ оценки основан на сравнении объектов недвижимости по различным параметрам.
Квартиру или дом делят на элементы и оценивают каждый в отдельности, чтобы определить, к примеру, наименьшую стоимость на рынке.
Обычно недвижимость разделяют по:
- площади,
- месту расположения,
- этажности,
- возрасту дома,
- качеству материалов из которых возведен дом и т.д.
Например, на продажу выставлена однокомнатная квартира с ремонтом в спальном районе.
Сравнение будет происходит по тем же самым параметрам, чаще всего в том же районе, где осуществляется продажа.
Отметим явные плюсы метода:
- Очень простой в использовании, который дает приемлемый результат при достаточной выборке недвижимости и устойчивости рынка.
- Сравнительная оценка максимально точно отображает мнение покупателей и продавцов на определенной территории.
- Позволяет проанализировать рынок спроса и предложения, делая поправку на процесс инфляции.
Из минусов отметим, что невозможно найти 2 одинаковых квартиры, чтобы все параметры совпали.
К тому же нет возможности оценить окончательный итог купли-продажи. Ведь на практике подобную квартиру могли приобрести со скидкой.
ВНИМАНИЕ!
С каждым годом популярность сравнительного метода снижается. Связано это с теневыми махинациями в сфере купли-продажи недвижимости.
Затратный
Метод подразумевает под самой факт, при котором потенциальный покупатель не будет платить определенную сумму, если она больше, чем сумма требуемая для возведения, например, дома с нуля. Различают два подвида метода:
- ситуация, когда оценщик определяет во сколько ему обошлось бы строительство аналогичного здания —, восстановительная стоимость.
- ситуация, когда оценщик определяет во сколько ему обойдется строительство улучшенной версии здания (современные, качественные материалы, другая архитектура и т.д.) —, стоимость замещения.
Так или иначе за основу расчетов берут готовое здание и отталкиваются от него.
Метод самый затратный в плане расчетов т.к. стоит учесть массу нюансов: стоимость строительных материалов, зарплату строительной бригаде, износ здания, непредвиденные ситуации (землетрясение, наводнение, оползни) и так далее.
Метод применяется для расчет стоимости следующих зданий:
- школа, больница, тюрьма и прочие специальные здания,
- любого здания на начальном этапе строительства,
- реконструкции любого здания,
- для специфических заданий, например страхования недвижимости.
Главным плюсом метода станет надежность при оценке новых зданий с учетом современных нормативов.
Рассмотрим типовой метод расчета:
- Определяется стоимость земли, на которой будет возведено здание.
- Определяется тип расчета. Это или восстановительная стоимость или стоимость замещения.
- Рассчитывается коэффициент износа здания.
- Путем вычислений отнимаем полученный износ из восстановительной или стоимости замещения.
- Общая стоимость здания получается путем складывания общей стоимости земли и значения полученного после вычета коэффициента износа.
Стоимость земли всегда оценивается отдельно от стоимости возведенного здания.
Доходный
Метод заключается в расчете прибыли, которую принесет покупка нового жилья.
Как правило, аренда имущества. Возникают вопросы об грамотной инвестиции в недвижимость и расчет максимальной прибыли при наиболее эффективном использовании. Обратимся к типовому методу расчета:
- Вычисляем все возможные доходы от приобретения нового жилья (аренда),
- Вычисляем все возможные расходы (коммунальные услуги, налоговый сборы, пошлины, стоимость возможной порчи имущества квартирантами и т.д.),
- Путем вычитания первых пунктов определяем потенциальный доход.
- Переносим получившуюся цифру в реалии сегодняшнего дня.
Из очевидных минусов можно отметить факт, что без комбинирования остальных методов правдивость доходного метода будет низкой.
ВНИМАНИЕ!
Так же рекомендуется использовать поправочный (индексный) коэффициент чтобы привести итоговое значение максимально близко к условиям рынка на настоящий момент.
Отметим еще несколько нюансов:
- В условиях нестабильной экономики или кризиса сложно рассчитать текущую прибыль.
- Недостаток информации (рынок не прозондирован, индексный коэффициент неизвестен) достоверность будет стремиться к нулю.
Параметры
Обратимся к различных параметрам, которые позволят эффективно рассчитать общую стоимость с учетом рыночных изменений и желаний потенциального покупателя:
-
Расположение недвижимости.
Жилье в центре города будет дороже, чем на окраине. Учитывается так же престижность района, его безопасность, удаленность от метро или автобусных остановок.
Количество и качество сопутствующих построек (инфраструктура).
Наличие поблизости школы, детского сада, больницы, фитнес-центра и даже развлекательных заведений сильно влияет на итоговую цену.
Доступность транспорта.
Чем проще добраться до объекта недвижимости, тем выше его цена. Например, если до квартиры можно добраться без пересадок на автобусе, трамвае или метро —, это существенно повысит стоимость и привлекательность квартиры.
Состояние здание.
В этот пункт входит не просто качество ремонта в квартире, но и ухоженность территории вокруг дома, состояние подъезда и самого здания в целом. Квартира в новостройке стоит дороже, чем аналогичная в доме советской постройки. Возможны исключения, но общее правило такого.
-
Состояние рынка недвижимости.
Стоимость квадратного метра сильно зависит от экономической ситуации в стране, а так же спроса на конкретное жилье. К тому же застройщики, подражая трендам, предлагают различные акции при покупке. Что говорит о том, что у разных компаний цена на квадратный метр может существенно различаться.
Документы
Пакет документов может незначительно отличаться в зависимости от региона РФ.
Но на практике он совсем небольшой и чаще всего состоит и следующих обязательных пунктов:
- документы, удостоверяющие личность,
- права собственности на жилье (договор купли-продажи, документ о вступлении в наследство, договор мены или дарения),
- фотографии здания, выписки из Госреестра.
Для частного дома дополнительно требуются следующие документы:
- план участка, на котором возведен дом,
- документы на право владения земельным участком,
- информация о сопутствующих постройках (баня, сарай, веранда и т.д.), транспортной доступности, коммуникациях.
- если в состав недвижимости входит движимое имущество, то требуется указать его количество, физические и технические характеристики.
Рыночной оценке может быть подвергнут так же объект незавершенного строительства.
