С недавних пор оценка недвижимости стала происходить по-другому. Если ранее эксперты опирались в основном на инвентаризационную стоимость, то теперь введена кадастровая оценка объектов. Кадастровая стоимость почти равна рыночной цене и имеет другие принципы расчета. Введение кадастровой стоимости увеличило нагрузку на налогоплательщиков в несколько раз.
Что такое инвентаризационная стоимость
Инвентаризационная стоимость — это цена недвижимого объекта с учетом стоимости его восстановления, то есть степень износа плюс цены на стройматериалы и необходимые работы. Эта цифра учитывает также площадь квартиры, перечень имеющихся коммунальных удобств, год возведения здания, где расположена квартира. Эту стоимость рассчитывает Бюро технической инвентаризации по запросу.
В итоге цифра инвентаризационной оценки, чаще всего, получается ниже кадастровой и рыночной, причем существенно. Сюда не входят и никак не учитываются месторасположение здания и цена земли. Инвентаризационную стоимость необходимо рассчитывать при:
- дарении объекта недвижимости;
- продаже;
- приватизации;
- расчёте налога на имущество.
До 2015 года этот вид оценки был единственным, по которому определялся ежегодный налог на недвижимые объекты. С начала 2015 года он рассчитывается либо на базе кадастровой оценки, либо по инвентаризационной, скорректированной на коэффициент инфляции. То есть во многих регионах России инвентаризационная оценка все еще является базой для расчета налога.
Чтобы определить инвентаризационную стоимость вашего недвижимого объекта можно пойти тремя путями: заказать соответствующий документ у специалистов БТИ, обратиться к независимым оценщикам, либо зайти на сайт Росреестра и самостоятельно ее высчитать. Если вам нужен официальный документ, то, однозначно, придется посетить БТИ, поскольку только этот документ принимается официальными органами. Любая другая оценка жилья может быть принята к сведению лишь в качестве информации или для сравнения с данными, указанными в справке от БТИ. При несовпадении данных собственник жилья имеет право оспорить документ БТИ в суде.
Заключение БТИ об инвентаризационной оценке
Первое, что нужно знать — справка имеет срок действия. Поэтому заказывать ее нужно практически накануне оформления сделки по недвижимости. Заказать заключение БТИ об инвентаризационной оценке квартиры может только её собственник или квартиросъемщик (в случае неприватизированного жилья), либо их законный представитель, имеющий доверенность, заверенную у нотариуса.
БТИ имеет много подразделений. Обращаться нужно в то, которое находится в районе вашего проживания. Уточнить адрес нужного вам отдела БТИ вы можете на официальном сайте БТИ, на котором также выложены расценки на услуги. Для получения заключения вам потребуется предоставить специалисту Бюро паспорт, заявление соответствующей формы, свидетельство о собственности на недвижимый объект (либо договор социального найма).
Справка делается в течение нескольких дней. В день приема вашего заявления будет указана дата выдачи заключения. Если вы параллельно провели независимую оценку инвентаризационной стоимости объекта и полученная цифра не совпала с заключением БТИ, вы можете обратиться в суд и оспорить ее.
Обычно собственники квартир обращаются в суд, когда считают, что цифра в заключении БТИ завышена, а рассчитанный на ее основе налог высокий. Если ваша квартира не относится к новостройке, но при этом в справке инвентаризационная стоимость равна рыночной, это однозначно ошибка БТИ. При составлении заявления в суд укажите конкретную, чёткую причину своего несогласия с заключением Бюро.
Отличия инвентаризационной оценки квартиры
Из-за того, что инвентаризационная стоимость недвижимых объектов гораздо ниже рыночной и, соответственно, исчисляемый налог низкий, был принят закон о введении кадастровой оценки недвижимости. Согласно этому документу с 2015 года налог на недвижимые объекты должен рассчитываться по кадастровой стоимости.
Подход к оценке недвижимости с точки зрения инвентаризационной стоимости сильно отличается от кадастровой. При определении инвентаризационной стоимости учитываются расходы, которые имели место быть при постройке здания, а также:
год постройки;- строительные материалы;
- этажность;
- коммунальные удобства;
- физический износ;
- индекс цен на недвижимость.
При расчетах кадастровой оценки имеет значение всё вышеперечисленное плюс:
- месторасположение;
- стоимость земельного участка;
- доступность транспорта;
- степень развития инфраструктуры.
И, соответственно, кадастровая стоимость недвижимых объектов получается ближе к рыночной, а ежегодный налог выше.
Для расчета кадастровой стоимости эксперт пользуется следующими методами:
- Сравнительный. С его помощью эксперт проводит анализ рыночных сделок по недвижимости для отнесения оцениваемого объекта к определенной группе.
- Затратный. Этот метод применяется в основном для кадастровой оценки новостроек, которые еще строятся, поскольку рассчитывает стоимость стройматериалов и работ, плюс цена земельного участка.
- Доходный. Эксперт может воспользоваться этим методом, когда недостаточно информации о рыночных сделках с недвижимым имуществом. Здесь имеют значение стоимость аренды объекта, расходы на содержание.
Конечно, суммы налога на недвижимость, рассчитанные по инвентаризационной и по кадастровой оценке значительно различаются, несмотря на то, что во втором случае применяется разного рода градации ставок и льготы.
В данный момент переход на кадастровую оценку недвижимых объектов незавершен, поэтому используется и инвентаризационная оценка. Но постепенно кадастровая стоимость станет основной при оценке недвижимости.
Как проводится кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая стоимость недвижимых объектов определяется государственными или иными организациями, имеющими специальную лицензию. Кадастровая оценка проводится на основании решения региональных властей и теми организациями, которые прошли конкурсный отбор.
По федеральному стандарту оценка недвижимых объектов должна проходить массово. То есть недвижимость делится на группы по сходным техническим характеристикам, а также по главным факторам, влияющим на цену (год постройки, стройматериалы, местоположение, инфраструктура и пр.). Кадастровая стоимость недвижимых объектов, входящих в ту или иную группу, определяется по смоделированной для этой группы оценочной формуле.
Также может быть установлена кадастровая стоимость на единицу площади недвижимого объекта. Умножая полученную цифру на всю площадь объекта, получают индивидуальную кадастровую оценку квартиры.
Эксперт, проводящий оценку, независим. Никто не имеет права влиять на его мнение или выбранный метод оценки. Однако, контроль за его действиями все же есть. Оценщик все свои расчеты излагает в отчете, который сдает на экспертизу комиссии в специальный институт. Если в отчете не будут найдены нарушения или ошибки, он будет утвержден региональными властями и передан в Росреестр для регистрации. Данные кадастровой оценки недвижимых объектов должны обновляться каждые пять лет, если региональные власти не решат иначе.
Для собственников важное значение имеет тот факт, что существует налоговый вычет. То есть определенное количество квадратных метров не облагается налогом, а именно:
- 20 кв. м. для квартиры;
- 10 кв. м. для комнаты;
- 50 кв. м. для жилого дома;
На получение вычета не влияют ни площадь квартиры, ни местоположение. Если одному собственнику принадлежат несколько недвижимых объектов, он должен получить такой вычет по каждому из них. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то вычет будет один, поделенный на доли.
Установленный федеральным законом размер налогового вычета могут менять региональные власти в сторону увеличения. В случае, если налоговый вычет будет больше кадастровой стоимости объекта, то налог на объект не начисляется.
Если кадастровая оценка жилья или коммерческих недвижимых объектов больше 300 млн. рублей, то налоговые вычеты не рассчитываются.
Поскольку официально мы начнем платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный по кадастровой оценке с середины 2021 года, есть время выяснить, сколько же стоит ваша квартира и к каким суммам налога готовиться.
