Предварительный договор купли-продажи квартиры

Владелец квартиры и ее потенциальный покупатель могут быть готовы совершить сделку купли-продажи, однако, различные причины, не связанные с самим предметом договора, могут препятствовать этому. Что делать, если покупателю очень понравилось потенциальная собственность, а продавца удовлетворяет сумма, за которую квартиру готовы купить? В таких ситуациях гражданское законодательство предлагает сторонам заключить предварительный договор.

Понятие и форма

По предварительному соглашению стороны берут на себя обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры в будущем на условиях, согласованных в предварительном договоре. Указанное определение закреплено в ст. 429 ГК РФ. Гражданское законодательство содержит требование, по которому предварительное соглашение должно быть заключено в письменной форме.




В качестве дополнительного обеспечения и подтверждения законности сделки, стороны могут обратиться к нотариусу, с просьбой заверить соглашение. Стоимость нотариального заверения зависит от цены договора, при этом проводить государственную регистрацию такого соглашения нет необходимости.

Требования к содержанию

В предварительном соглашении должно содержаться:

  • описание и характеристики предмета сделки;
  • описание условий соглашения, которое будет заключено в будущем;
  • цена соглашения;
  • информация о лицах, проживающих в квартире, а также их правомочия в отношении недвижимого имущества.

Сторонам важно помнить, что игнорирование одного из существенных условий предварительного соглашения приведет к признанию его незаключенным.

Предмет предварительного договора купли-продажи квартиры

Из названия предварительного соглашения несложно прийти к выводу, что предметом соглашения является недвижимое имущество- конкретная квартира.

При описании предмета соглашения важно отобразить:

  • идентификационные данные;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • информацию об общей и жилой площади;
  • число комнат;
  • этаж расположения, а также общее количество этажей в доме.

Стороны также должны согласовать в предварительном соглашении сумму, которую покупатель обязан будет передать продавцу после заключения основного соглашения купли- продажи.

Лица, имеющие право пользование имуществом

Следует знать важный момент, который может быть в будущем неприятным сюрпризом для нового владельца недвижимым имуществом. Речь идет о возможности проживания в квартире лиц, за которыми сохраняется указанное право даже после ее реализации. Такими лицами могут быть родственники бывшего владельца, имевших право наравне с собственником на ее приватизацию в момент ее проведения, но отказались от нее, передав правомочия на приватизацию собственнику.  Указание вышеуказанных лиц в предварительном соглашении является обязательным.

Помимо этого, если в продаваемой недвижимости зарегистрированы на постоянной основе другие жильцы, в предварительном соглашении указываются полные паспортные данные, а также оговариваются сроки снятия их с учета после заключения основного соглашения.

Правомочия сторон

В любом соглашении указание сторон является существенным условием договора. При заполнении информации о сторонах, не лишним будет удостовериться в подлинности предоставленных данных и сверить их с оригинальными документами.

Права и обязанности является важным пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Стороны в указанном пункте оговаривают:

  • порядок передачи жилья;
  • сроки передачи;
  • порядок и сроки расчетов;
  • штрафные санкции за нарушение договорных обязательств.

Правоустанавливающие документы

Покупателю важно быть уверенным, что с ним заключает предварительный договор и в дальнейшем будет совершена сделка купли-продажи лицо, действительно имеющее на это полномочия. Не лишним будет лично удостовериться в наличии правоустанавливающих документов, ведь они в любом случае понадобятся при заключении основного договора. Примером таких документов может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследование имущества.

Как известно, сделки с недвижимостью подлежат проведения государственной регистрации, что позволяет проверить достоверность информации практически о любом объекте недвижимости. При заключении соглашения следует тщательно проверить предоставленные данные об объекте недвижимости в оригинальных документах. Допущенная ошибка или выявленное несоответствие приведет к признанию сделки незаключенной. Продавец обязан уведомить покупателя о наличии любого вида обременения или наложенного ареста на недвижимое имущество, а также о правах требования на него у третьих лиц.

Стороны по своему усмотрению договариваются, на кого из них будет возложена обязанность по несению расходов при заключении соглашения, но как правило, они делятся поровну на каждую из сторон.

Сроки подписания основного договора

Стороны, при подписании предварительного договора, могут закрепить в нем срок, в течение которого будет подписан основной договор.

В качестве срока можно указать:

  • конкретную дату;
  • определенный промежуток времени;
  • наступление определенного события.

Причем, срок может быть указан как 1 месяц, так и несколько лет, в течении которых должен быть подписано основное соглашение. Если стороны не укажут в соглашении срок заключения основного соглашения, то ГК РФ в п.4 ст. 429 указывает, что сделка должна быть заключена в течение года с момента вступления в юридическую силу предварительного соглашения.

В случаях, когда срок, оговоренный в предварительном соглашении истек, и стороны не заключили основное соглашение, а также при условии отсутствия требования одной из сторон заключить договор, то предварительное соглашение теряет свою силу, что влечет к освобождению к исполнению обязательств.

Гарантии для сторон

Каждая из сторон в любой сделке хочет максимально обезопасить себя от неисполнения обязательств с встречной стороны, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свою правоту в судебных инстанциях, тратя при этом свои средства и время. Законодательство не просто так регламентирует необходимость соблюдать требование об указании существенных условий в предварительном соглашении.

Закрепление в тексте договора конкретного объекта недвижимости, а также фиксация цены дает гарантию покупателю, что продавец уже не сможет в одностороннем порядке, и без наличия на то оговоренных основания изменить условия сделки. Продавец, в свою очередь, получает гарантию того, что выбранный покупателем объект недвижимости будет продан по зафиксированной цене, даже при условии проявления тенденции на снижения цен на аналогичную недвижимость.

Важно понимать, если одна из сторон, по истечении отведенного срока будет уклонятся от заключения соглашения, то вторая сторона имеет права обязать сторону заключить сделку через суд, а также потребовать взыскания компенсации или неустойки. Закон отводит полгода с момента начала уклонения от заключения основного соглашения для подачи искового заявления в суд. Ответчик обязан руководствоваться договором, заключенным на условиях по решению суда.

Риски предварительного договора купли-продажи квартиры

Если жилье приобретается на вторичном рынке, то у покупателя отсутствуют какие-либо существенные риски в предварительном договоре. Более того, если стороны не подписали основное соглашения после истечения срока и отсутствует требование об этом одной из сторон, то такое соглашение теряет свою силу.

Другое дело, когда речь идет о приобретении нового жилье еще в строящемся доме. Участие в долевом строительстве само по себе достаточно рискованное мероприятие, учитывая, что дольщик вносит денежные средства частями или полностью еще на этапе строительства, а вот застройщику невыгодно обременять себя дополнительными предварительными обязательствами помимо основных.

Важно понимать, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить основное соглашение в будущем, и его подписание никак не вынудитьпродавца передать недвижимость покупателю, даже после истечения срока действия предварительного соглашения и направления требования. Покупатель может подать иск на продавца, с требованием понудить продавца заключить договор, а последний, в свою очередь, вправе подать встречный иск, по признании договора недействительным.

Описание характеристик предмета договора является одним из существенных условий. Если недвижимость находится в процессе строительства, то ее точные характеристики определить физически невозможно, что может повлечь к признанию предварительного соглашения незаключенным.

Двойная продажа квартиры

Предварительное соглашение не наделяет правом собственности на недвижимое имущество у покупателя, и, следовательно, договор не подлежит прохождению государственной регистрации. Недобросовестные застройщики могут использовать это в своих целях, и в результате повторно продать квартиру другому покупателю на более выгодных для себя условиях.

Любое соглашение подразумевает возникновение рисков для каждой из сторон, и чем детальнее и конкретнее будут прописаны условия предварительного соглашения, тем сложнее будет уйти от ответственности недобросовестной стороне. Ключевое, что важно помнить в предварительном соглашении, что оно не предоставляет право собственности на недвижимость у покупателя, а также не обязывает исполнять обязательства, о которых договорились в предстоящем основном соглашении. Решать все спорные вопросы придется в суде.

Добавить комментарий

Имя