Что должен знать дольщик про договор участия в долевом строительстве

Заключение договора участия в долевом строительстве большой риск для дольщика, и одновременно с этим возможность приобрести новое жилье. На первый взгляд система таких правоотношений проста- строительные организации, а также инвестиционные организации привлекают денежные средства дольщиков, после чего строиться жилая недвижимость, к примеру, многоквартирный дом, а дольщики получают в собственность новое жилье. 

Выгода дольщиков заключается в том, что нет необходимости платить полную стоимость будущего жилья, а выплачивать ее постепенно, по ходу ведения строительных работ. Более того, высока вероятность, что стоимость недвижимости в перспективе будет расти, и вложенные средства в будущем окупятся.




Потенциальному владельцу нового жилья необходимо быть внимательным и осведомленным в тонкостях подобного рода сделок, и обязан знать все важные нюансы, чтобы не оказаться без вложенных средств и нового жилья.

Ключевые вопросы, на которые следует обратить внимание дольщику

Дольщик несет большие риски, подписывая такого рода документ. Дело не в том, что такие сделки чем-то опасные по своей сути, проблема заключается в большом количестве недобросовестных застройщиков, а порой и просто мошенников, выдающих себя за благонадежных компаньонов.

Ключевые вопросы, которые необходимо знать:

  • форма и содержание соглашения, регламентированные законодательством РФ;
  • перечень необходимых документов, которые необходимо проверить у застройщика;
  • ответственность застройщика за не предоставление информации согласно Закона;
  • способы защиты от предоставления дополнительных услуг застройщиком;
  • способы контроля за процессом строительства.

Форма и содержание соглашения

Основной закон, регламентирующий правоотношения между застройщиком – ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»- далее Закон.

Дольщик должен знать, что такие сделки считаются недействительными, если договор не прошел государственную регистрацию. Именно факт регистрации считается моментом заключения сделки.

Закон регламентирует, что соглашение должно содержать:

  • предмет – стороны обязаны определить объект долевого строительства, соответствующий утвержденной проектной документации, который после введения в эксплуатацию подлежит передачи дольщикам;
  • срок – определение временного периода, в течении которого застройщик обязан выполнить свои обязательства по строительству, введению в эксплуатацию и передачи дольщикам предмета договора;
  • цена – стороны определяют стоимость долевого участия в строительстве, а также сроки и порядок перечисления денежных средств застройщику;
  • гарантии – стороны определяют гарантийные сроки предмета строительства;
  • обеспечение – для дольщиков важно определить, что будет выступать в качестве обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.

Пренебрежение или уклонение от отображения вышеуказанных условий в договоре может повлечь к признанию сделки недействительной. Любые предложения со стороны застройщика заключить соглашение игнорируя вышеуказанное повлечет к негативным последствиям для дольщика.

Необходимые документы

Статья 19 Закона обязывает застройщика опубликовать проектную документацию в средствах массовой информации, при условии, что для привлечения инвесторов(дольщиков) использовалась реклама, во всех иных случаях, прямая обязанность застройщика предоставить проектную документацию любому потенциальному инвестору.

Проектная декларация – основной документ, предоставляемый для ознакомления любому потенциальному участнику в договоре долевого участия строительства, который должен содержать:

1.Информацию о застройщике:

  • полное наименование, юридический адрес, регистрационные данные, информация о управляющем органе;
  • информация о проектной и строительной деятельности застройщика за последние 3 года, с отображением полных данных об объектах;
  • наличие соответствующей лицензии на занятие подобного рода деятельности;
  • финансовые показатели застройщика за текущий год, наличие кредиторских и дебиторских задолженностей на дату публикации проектной документации;
  • наличие и содержание учредительных документов – позволяет потенциальному дольщику определить перечень лиц, имеющих право заключать договор;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • подтверждение постановки на учет в НС;
  • бухгалтерскую отчетность за предыдущие 2 года;
  • результаты аудиторских проверок.

2.Информацию о проекте:

  • цели, стадии, время на реализацию утвержденного проекта, заключение проведенной экспертизы проектной документации, наличие разрешения на строительные работы;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • функциональное назначения строящегося объекта;
  • ориентировочные сроки введения в эксплуатацию построенного объекта;
  • наличие финансовых и иных рисков, которые могут быть выявлены в процессе реализации проекта;
  • наличие договоров страхования будущего объекта;
  • ориентировочная стоимость объекта;
  • информация о привлекаемых подрядчиках в процессе реализации проекта;

Указанный перечь является не исчерпывающим, для более детального понимания обязанностей застройщика рекомендуется тщательно изучить Закон, что позволит не только заключить договор исключительно в правовом поле, но и обезопасить себя от недобросовестных действий со стороны застройщика.

Ответственность застройщика за непредставление информации дольщику

В случае, если застройщик намеренно уклоняется от предоставления информации, предусмотренной Законом, то за такие действия предусмотрена административная ответственность согласно ст.14.28 КоАП РФ, с санкцией в виде штрафа от 200 до 400 тыс. рублей. Должностное лицо несет ответственность в виде штрафа от 5 до 15 тыс. рублей.

Способы защиты от предоставления дополнительных услуг застройщиком

Распространенная практика, когда при заключении соглашения об участии в долевом строительстве застройщик пытается навязать дольщику дополнительные услуги, и получить за это дополнительные материальные средства.

Примером такой услуги может быть предложение заключить соглашение бронирования жилья или предложение провести регистрацию сделки долевого участия, а также взять на себя бремя государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Неопытные дольщики вынуждены соглашаться и заключать ненужные дополнительные соглашения, ведь в противном случае застройщик грозит отказом от заключения основного договора.

Стоит помнить, что интересы дольщика, помимо Закона, защищены ФЗ «О защите прав потребителей», согласно которому запрещено обязывать потребителя приобретать одни товары или услуги для приобретения других.

Если такие действия застройщика вынудили дольщика нести убытки, то первый обязан их компенсировать. Законодательство предоставляет дольщику право обратиться в суд для возврата незаконно полученных застройщиком средств, а также вправе рассчитывать на получение процентов за пользование финансами.

Если застройщик будет оказываться заключить договор без приобретения дополнительных «услуг», дольщик должен требовать предоставить отказ в письменной форме. Чтобы быть уверенным в получении письменного отказа, необходимо свое обращение направить напрямую застройщику ценным письмом с описью вложения.

Способы контроля за процессом строительства

Подписать соглашение об участии в долевом строительстве это только начало пути к получению заветного жилья. Процесс строительства длительный и на его протяжении может происходить множество изменений, в том числе в проектную документацию.

Часть 4 ст. 20 Закона обязывает застройщика вносить изменения в проектную документацию относительно:

  • сведений о застройщике;
  • проекта строительства;
  • изменения финансового показателя по результатам текущего года;
  • изменения дебиторской и кредиторской задолженностей.

Любые изменения должны быть доведены до сведения дольщикам в таком же порядке и способом, как и при опубликовании проектной декларации.

Игнорирование обязанности доводить до сведения дольщиков внесенные изменения дает право последним обратиться в суд для признания сделки недействительной в порядке ч.7 ст. 19 Закона.

Закон дает право дольщику направлять соответствующие запросы застройщику с целью получения актуальной информации по проектной документации и ходу строительства. Не лишним будет фактический мониторинг хода проводимых работ на месте.

Важно понимать, что соглашение участия в долевом строительстве серьезный и ответственный шаг. Не каждый дольщик может иметь юридическое образование и сразу уловить все тонкости и нюансы сделки.

Более того, во время экономической нестабильности необходимо объективно взвесить существующие риски, прежде чем доверить собственные средства потенциальному застройщику, не говоря уже о деятельности мошенников в сфере долевого строительства.

Чтобы быть уверенным, что вложенные денежные средства будут потрачены по назначению и конечным результатом будет получение жилой недвижимости в собственность следует придерживаться обязательных правил:

  • детальное изучение потенциального застройщика;
  • изучение действующего законодательства с учетом изменений;
  • анализ и правовая оценка подписываемого соглашения;
  • постоянный мониторинг деятельности застройщика в период исполнения обязательств по соглашению.

Добавить комментарий

Имя